Passoires thermiques : calendrier des interdictions de location et obligations des propriétaires

Le principe : la performance énergétique est devenue un critère de décence

Un logement mis en location doit être « décent ». Cette notion existe de longue date et couvrait la sécurité, la salubrité, l’absence de nuisibles. La loi Climat et Résilience de 2021 y a ajouté un critère : la performance énergétique.

C’est un basculement juridique important. On ne parle pas d’une amende ni d’une taxe, mais d’une condition de mise en location. Un logement trop consommateur cesse simplement d’être louable, comme le serait un logement sans point d’eau.

Les « passoires thermiques » désignent les logements classés F ou G au DPE. Le calendrier les exclut de la location par étapes.

Le calendrier

En métropole

Les logements les plus consommateurs, au-delà de 450 kWh d’énergie finale par mètre carré et par an — les « G+ » —, sont exclus de la location depuis le 1^er janvier 2023. L’ensemble de la classe G a suivi au 1^er janvier 2025.

La classe F basculera au 1^er janvier 2028, et la classe E au 1^er janvier 2034.

À cela s’ajoute une mesure antérieure et souvent oubliée : depuis août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par indexation.

En outre-mer

Le calendrier y est décalé, pour tenir compte de contraintes climatiques et d’un parc différent : la classe G en 2028, la classe F en 2031, la classe E en 2034.

L’échéance de 2034 est donc commune, mais la marche à franchir d’ici là n’est pas la même.

Que faire, dans l’ordre

1. Vérifier la date de votre DPE. S’il est antérieur à 2026 et que le chauffage est électrique, un nouveau diagnostic s’impose avant toute décision.
2. Lire les valeurs chiffrées, pas seulement la lettre. Être à 2 kWh d’un seuil ou à 60 ne conduit pas au même projet.
3. Identifier l’étiquette qui bloque. Si c’est le climat, changer d’énergie de chauffage suffit parfois. Si c’est l’énergie, il faut isoler.
4. Faire réaliser un audit si plusieurs classes sont à gagner : il chiffre les scénarios et conditionne l’accès au parcours accompagné.
5. Monter le financement avant de signer. MaPrimeRénov’, CEE et éco-PTZ se demandent en amont des devis.
6. Anticiper l’échéance suivante. Sortir de G pour s’arrêter en F, c’est se retrouver au pied du mur en 2028.

« Interdit à la location », et ce que ça ne veut pas dire

La formule circule partout et prête à confusion. Elle ne signifie pas qu’un locataire en place doit partir, ni que le bail en cours est annulé.

Ce que le critère de décence interdit, c’est de mettre en location ou de renouveler un bail sur un logement qui ne l’atteint pas. Le bail existant se poursuit ; en revanche, le locataire peut demander au propriétaire de réaliser des travaux, et saisir le juge en cas de refus.

Deux autres précisions comptent. Le dispositif vise la location de résidence principale : les autres situations relèvent de règles distinctes, qu’il faut vérifier au cas par cas. Et il ne concerne pas la vente : un logement classé G se vend librement — c’est l’audit énergétique qui devient alors obligatoire, pas l’interdiction.

Enfin, la classe qui fait foi est celle du DPE en vigueur. C’est ce qui rend la réforme de 2026 si importante pour les propriétaires bailleurs.

Ce qui change votre situation

• L’énergie de chauffage. Depuis 2026, l’électricité est nettement moins pénalisée. Les logements au fioul, eux, restent bloqués par l’étiquette climat.
• La position dans la plage. Une lettre couvre une large amplitude : le coût pour en sortir varie du simple au décuple selon que vous êtes au bord ou au fond.
• La qualité du diagnostic initial. Un DPE établi sans justificatifs sous-évalue votre logement, parfois d’une classe entière.
• Le statut du bien. Maison individuelle ou appartement en copropriété : dans le second cas, une partie des leviers dépend de décisions collectives.
• L’échéance qui vous concerne. Un bien classé F a jusqu’en 2028 ; un bien classé E jusqu’en 2034. Le temps disponible change la stratégie.

Le calendrier en un tableau

À vérifier si vous êtes propriétaire bailleur

• La date et la classe de votre DPE, et l’opportunité d’en refaire un depuis la réforme de 2026.
• Laquelle des deux étiquettes vous bloque, énergie ou climat : les travaux à engager n’ont rien à voir.
• L’échéance qui s’applique à votre classe, et le temps réel dont vous disposez compte tenu des délais de chantier.
• Les décisions de copropriété nécessaires, le cas échéant : elles se votent en assemblée générale, ce qui prend des mois.
• L’obligation d’audit à la vente, si vous envisagez de céder plutôt que de rénover.
• Le calendrier des aides, qui évolue plus vite que celui des interdictions.

Ce que le calendrier ne règle pas

Il fixe des échéances, pas des solutions. Il ne dit pas comment financer les travaux, ni comment les mener dans un logement occupé, ni ce qu’il advient d’un bien qu’on ne peut ni rénover ni louer.

Et il repose entièrement sur le DPE, un outil dont le mode de calcul vient d’être modifié et pourra l’être encore. C’est une raison de plus de traiter d’abord le diagnostic — le vérifier, le documenter, éventuellement le refaire — avant d’ouvrir un chantier. Beaucoup de propriétaires isolent des murs alors qu’il leur manquait surtout une facture.